Перепланировка участка своими руками

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

1. Заявление на перепланировку.
2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
5. Копию проекта перепланировки квартиры.
6. Копию договора с проектной организацией.
7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

• заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
• паспортов собственников или доверенности;
• решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
• нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Источник

Благоустройство земельного участка: правила грамотной планировки

Любому владельцу собственного участка хочется максимально его благоустроить. Планировка земельного участка позволяет не только сформировать привлекательный ландшафт, но и оптимально использовать территорию. Для того чтобы сделать все эффективно и с учетом санитарным норм, надо ознакомиться с принципами и правилами проектирования и проведения работ.

Обязательно ли планирование земли в частном секторе?

По сути, планировка земельного участка (ПЗУ) – это системное (упорядоченное) расположение основных зон и построек на ограниченной территории земельного участка (ЗУ). Обязательность ее проведения не предусмотрена в законодательном порядке, но необходимость вызвана объективными причинами:

1. Действуют нормы пожарной и санитарной безопасности, принимаемые на федеральном и местном уровне, которые обязательны к исполнению, а также местные требования к плану застройки частного сектора и использованию земли.
2. Отсутствие ПЗУ ведет к бессистемной застройке и посадкам деревьев, из-за чего появляются труднодоступные места, остающиеся неиспользованными.
3. Без ПЗУ, как правило, возрастают затраты на благоустройство, вызванные вынужденными перепланировками.

Виды и формы: описание, фото

С учетом назначения и особенностей ЗУ выделяется несколько видов ПЗУ. Рельеф местности вызывает необходимость в таких проектах:

1. Горизонтальная планировка. Она проводится без существенных земляных работ и практически в одной плоскости. Характерна для достаточно ровных участков.
2. Вертикальная планировка. Она необходима при сложном рельефе местности и осуществляется путем его преобразования искусственными методами (срезание, засыпка и т.д.). Ее цель обеспечить строительство дома, формирование зон, правильный сток вод, удобство перемещения и усиление ландшафтной перспективы.Кроме того, оно необходимо при проектировании подземных конструкций и коммуникаций (фундаменты, подвалы, колодцы, дренажные и канализационные системы, инженерные коммуникации). При его проведении учитывается состав грунта, расположение грунтовых вод, уровень промерзания.

Центром любого участка является жилой дом. По его расположению выделяются такие типы ПЗУ:

1. Центральное. План предусматривает такой порядок: задний двор, дом, передний двор.
2. Глубинное. Дом возводится в конце ЗУ, и вся территория размещена перед ним.
3. Переднее. Оно более характерно для городских условий. В этом случае вход в жилой дом выходит прямо на улицу, а весь участок располагается за домом.

По форме отдельных зон и их направленности различаются следующие варианты планировки:

1. Круговая. Границы зон имеют округлую форму, причем круги могут пересекать друг друга. Этот вид ПЗУ придает оригинальность ландшафту.
2. Прямоугольная. Этот вариант считается классическим. Все зоны и строения имеют правильную прямоугольную форму, а также регулярное направление.
3. Диагональная. Все важнейшие объекты располагаются под углом 45 градусов к дому и центральному входу на участок. Такое ПЗУ позволяет визуально увеличить площадь территории. Применяется для ЗУ площадью 4-10 соток.

По стилю планировки могут быть таких типов:

1. Регулярный стиль. Предусматривается правильная геометрическая форма и четкие границы зон.
2. Ландшафтный или живописный стиль. Он характеризуется сложными сочетаниями форм, разнообразием растительности, максимальным использованием естественного ландшафта.
3. Смешанный стиль. На участке присутствуют элементы обоих указанных стилей.

Какие факторы стоит учитывать?

При проведении ПЗУ необходимо учитывать следующие основные факторы:

1. Рельеф. Прежде всего, оценивается общий уклон. Важную роль играет наличие холмов, оврагов, низин.
2. Форма участка. Традиционная форма ЗУ – прямоугольная. Встречаются и другие варианты: треугольная, трапецевидная, Г-образная.
3. Тип и структура грунта. Лучший вариант – легкая, плодородная почва, но могут встретиться песчаники, тяжелая глинистая почва, суглинок, каменистые выходы.
4. Наличие естественных водоемов и расположение грунтовых вод. Этот фактор определяет требования к дренажной системе и ограничения по строительству.
5. Ориентация по сторонам света и естественная освещенность.

При составлении проекта ПЗУ важно учитывать расположение:

• природных объектов;
• соседних участков;
• дорог;
• магистральных коммуникаций;
• линий элекропередач и других объектов.

Обязательно учитывается роза ветров.

Нормы расположения построек между собой и по отношению к домам соседей

При проведении ПЗУ и составлении схемы расположения объекта жилой недвижимости и иных построек необходимо учитывать санитарные и противопожарные нормы, включая расстояния до участка соседей, установленные СНиП 30-02-97. Минимально допустимые расстояния составляют:

• от жилого строения до дороги – не менее 5м, а проезда – 3м;
• между крайними строениями соседних участков – 6-15 м с учетом горючести использованных стройматериалов;
• от жилого дома до границы соседнего участка – 3 м, а для иных построек – 1 м;
• от посадок растений до границы соседнего ЗУ: для высоких деревьев – 4 м, кустарника средней высоты – 2 м, низких кустарников – 1м;
• от жилого дома до туалета, компостной ямы, построек для содержания птицы и животных – 12 м;
• от жилого дома до бани – 8 м;
• от дома до водоема – 30 м, реки или большого ручья – 10 м;
• от питьевого колодца (скважины) до туалета – 8 м.

Указанные нормы обязательны к исполнению.

Какая понадобится техника?

Планировку участка можно произвести механизированным или ручным способом.

• В первом случае арендуется тяжелая техника: бульдозер или грейдер, трактор с планировочным ковшом, трактор с культиватором.
• При механизированном самостоятельном проведении мероприятий используется мотоблок с культиватором и фрезой для срезания грунта.

Наиболее дешевый способ – ручная планировка. Для ее проведения потребуются такие инструменты: лопата (совковая и штыковая), тяпка разного размера, грабли, лом, колышки, молоток (кувалда), топор, пила (ножовка) для удаления растительности. Для перевозки грунта необходима тачка или тележка.

Измерения и разметка производится с помощью:

Схема дачного ЗУ и размещение там объекта жилой недвижимости

На дачном участке следует предусматривать такие зоны:

1. Жилая. Она включает основную жилую постройку, а также, при необходимости, флигели для гостей и иные сооружения жилого типа. Эта зона имеет приоритет по размещению.
2. Хозяйственная и приусадебная. В ней размещаются все постройки жизнеобеспечения:
   • источники питьевой воды;
   • кухня;
   • погреб;
   • баня (душ);
   • туалет;
   • гараж.

Кроме того, необходима территория для сооружений технического и хозяйственного назначения:

• сараи;
• вольеры для животных;
• компостные ямы;
• мастерские и т.д.

Для отдыха. К ней можно отнести:

• беседки;
• бассейн и искусственные водоемы;
• цветники и клумбы;
• детскую площадку;
• различные навесы и т.д.

Садово-огородная. Здесь располагаются:

• плодовые деревья и кустарники;
• огородные и ягодные растения;
• теплицы и парники.

При проектировании важно правильно распределить общую площадь:

• Под жилую зону отводится 10-15% всей территории.
• Под хозпостройки – до 15%.
• Для отдыха может потребоваться от 10 до 20 % всего участка.
• Самую большую площадь отдают под сад и огород – от 50 до 75%.

Пошаговая инструкция, как правильно сделать проект своими руками

ПЗУ производится в следующем порядке:

1. Предварительное обследование. Необходимо уточнить:
   • рельеф местности;
   • архитектурные особенности района;
   • тип и структуру грунта;
   • залегание грунтовых вод;
   • розу ветров;
   • ориентирование по сторонам света;
   • освещенность в разное время суток.
2. Выбор типа ПЗУ с учетом уточненных данных.
3. Зонирование ЗУ. Определяется площадь, которую можно отдать под различные зоны. Центральная роль отводится жилому дому.
4. Проводится расчет по нормативам для определения возможности размещения различных построек относительно жилого дома, въезда и соседних участков.
5. Разработка чертежа (план-схемы) ПЗУ:
   1. Вначале, определяется место строительства жилого дома.
   2. Далее, размечаются основные зоны и места расположения различных хозяйственных построек. Линиями размечаются дорожки для перемещения людей.
   3. Следующий шаг – планирование посадок деревьев и кустарников.
   4. После завершения всех разметок определяются места для цветочных клумб. При желании планируется вертикальное озеленение.
   5. Завершает разработку схемы – размещение малых архитектурных форм, осветительного оборудования и иных декоративных элементов.
   6. После этого на нее наносится рельеф местности, и отмечаются стороны света.
6. Документация. Если на участке решено строить капитальное сооружение, то нужен Проект планировки территории, согласованный в установленном порядке. Разработку этого документа лучше доверить специалисту, т.к. он относится к градостроительной документации и должен включать детализацию и уточнение всех структур, увязку с подъездными дорогами, уточнение границ.

   После проведения всех перечисленных работ можно приступать к практическому этапу – проведению планировки в соответствии с проектом.

   Примеры ПЗУ для 4, 6, 8, 10, 12 и 20 соток

   Для различных дачных участков можно предложить такие стандартные варианты ПЗУ:

   

   1. Участок площадью 4 сотки. Планировка осуществляется путем облагораживания территории вокруг дома. Можно выделить такие зоны-секции:
      • входная;
      • садово-огородная;
      • для отдыха;
      • цветник.

   При наличии детей стоит подумать о небольшой детской площадке с качелями и песочницей. Не надо строить массивные сараи и гараж. Не рационально сажать слишком высокие деревья и чрезмерно пышные кустарники.

7. Участок в 6 соток. Это наиболее распространенная площадь дачных ЗУ. На такой территории можно разместить:
   • жилой дом (до 20 м2);
   • хозяйственные постройки, в т.ч. душевая, туалет, сарай (15 м2);
   • площадка (гараж) для автомобиля (8м2);
   • зона отдыха с детской площадкой (75 м2);
   • огород с теплицей (120 м2);
   • другие растения: деревья, кустарники, цветы (320 м2.);
   • дорожки (42 м2).

   Такой участок имеет дом для сезонного проживания. На свободной территории можно расположить малые архитектурные формы.

8. Участок 8 соток. На нем можно построить жилой дом площадью до 80 м2 (8х10 или 9х9 м). Хорошо впишется баня размером 5х5 м. Необходимо обеспечить дачу и баню водой. Для этого предусматривается колодец. Для машин лучше всего подойдет площадка с навесом на 2 машиноместа.Между постройками вписывается зона отдыха размером 15х11 м. Здесь можно установить беседку, небольшой бассейн, детскую площадку и цветник в виде альпийской горки. Садово-огородной зоне стоит выделить не менее 400 м2.
9. Участок 10 соток. Площадь вполне достаточна для использования различных стилей дизайна.
   • Жилой дом может быть до 100 м2.
   • Зона отдыха (до 200 м2) включает комфортабельную баню с террасой, бассейн, беседку, барбекю, детскую площадку.
   • Для автомашин лучше сделать площадку размером 7,5х5 м.
   • Можно предусмотреть хозблок общей площадью до 40 м2.
   • Сад и огород может раскинуться на 500-600 м2.

   Внешний вид улучшат газоны и декоративные растения.

10. Участок на 12 соток. Он способен объединить множество нужных и полезных объектов:
    • жилой дом (до 150 м2);
    • хозяйственные постройки (50 м2);
    • зона для отдыха и детская площадка (не менее 200 м2);
    • огород с теплицей (до 200 м2);
    • сад (500-550 м2);
    • дорожки (до 50 м2).

    На таком большом участке важно уделить внимание искусственному освещению и малым архитектурным формам. Прекрасно смотрится небольшой фонтан.

11. Участок на 20 соток, длинный прямоугольной формы. Проект планировки зависит от расположения главного входа, т.е. подъезда к участку.
    • Если вход на узкой стороне, то перед домом создается транзитная (буферная) зона, а хозблок, зона отдыха и садово-огородная зона перемещается за дом.
    • Если есть возможность сделать вход по длинной стороне, то дом разделит участок на 2 части: в одной можно разместить зону отдыха и сад, а в другой хозблок и огород.

    Жилой дом может иметь площадь до 200 м2. Дополнительно на такой обширной площади можно обустроить спортивную площадку (например, теннисный корт).

Территория под строительство ИЖС

Составление проекта под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) имеет свою специфику. Можно выделить такие особенности:

Участок под строительство 15 соток. В отличие от дачных участков на участках для ИЖС строятся дома для постоянного проживания. Здесь, прежде всего, обустраивается система жизнеобеспечения. Правила строительства и планировки жестко лимитируются нормативно-правовыми документами (СП 30-102-99, СНиП 30-02-97 и СНиП 21-01-97).Жилой дом может иметь площадь порядка 200 м2, но не должен превышать 3-х этажей в высоту. Обязательно оборудуется источник питьевой воды, дренажная и канализационная система с септиками.

Особое внимание уделяется хозяйственным постройкам, площадь которых может достигать 80-100 м2. Возводится баня площадью 50-60 м2. Садово-огородная зона занимает до 600-700 м2. Предусматриваются вольеры для животных. Для автомобиля строится стационарный гараж (порядка 30 м2).

Участок под строительство дома на 10 соток планируется по аналогичному принципу. Главное требование – капитальный дом для постоянного проживания площадью до 100 м2.

При планировке ЗУ под ИЖС важно помнить, что здесь должно находиться основное жилье, где постоянно проживает семья. Все остальные постройки и зоны предназначены для обеспечения комфортного проживания.

План размещения энергопринимающих устройств

Обустройство участка с жилым домом предусматривает установку различных энергопринимающих устройств (ЭПУ):

• обогревательные котлы;
• банные печи;
• осветительная система;
• насосные станции;
• электроплиты и т.д.

Они могут подключаться к однофазным (на 220 В) и трехфазным (380В) сетям. Для подключения необходим план расположения энергопринимающих устройств. На нем должны отражаться технические характеристики оборудования и взаимосвязь внутренней электроразводки с внешней инфраструктурой.

План составляется в масштабе 1:500. Основные элементы:

• места подключения;
• положение ЛЭП с расположением опор;
• подземные кабельные трассы;
• трасформаторные установки;
• кадастровая граница ЗУ.

Для разработки документа лучше обратиться в специализированную компанию.

Планировка земельного участка позволяет оптимизировать его использование. Она проводится по разработанному проекту, с учетом основных влияющих факторов. При планировании капитального строительства такой документ обязателен. Планировка может быть осуществлена несколькими методами в зависимости от площади участка и рельефа местности.

Полезное видео

Видео об особенностях планирования территории земельного участка:

Источник