Небольшая гостиница своими руками

Открываем собственный мини-отель

Если у Вас появилась интересная мысль – идея по поводу создания мини-отеля, то для её полного воплощения и реализации в жизнь необходимо настраиваться на боевой лад, потому что будет большое количество трудностей и сложностей. Да и финансовое вливание будет колоссальное, даже по современным меркам.

К примеру, в Санкт-Петербурге открытие мини-отеля обойдется порядка 40-45 миллиона рублей, очень много всевозможных согласований и разрешений, а уже после нескольких лет достаточного функционирования ожидать значительную прибыль.

Но, даже несмотря на разного рода трудностей с организацией данного бизнеса, количество гостиниц в Питере растёт, «как грибы после дождя». И само собой напрашивается вывод, — это довольно таки выгодное капиталовложение и прибыльный бизнес.

В развитых европейских странах, небольшие отели заняли своё крепкое место в гостиничной индустрии.

Подскажите яркий пример такого направления бизнеса? — спросите Вы.

Попробуйте посетить Францию. Довольно небольшие, но уютные гостиницы, с абсолютно неповторимой атмосферой пребывания, в которых постояльцы, за сравнительно небольшую, по европейским меркам плату, чувствуют себя очень желанными гостями.

В сравнении с громадными сетевыми отелями, где клиент чувствует себя очень малым винтиком в большом механизме движения, мини-отель выигрывает особенным внимание со стороны обслуживающего персонала. И уже прощается и отсутствие фитнес-центра, и игрового казино и даже плавательного бассейна, которое в поездках бывает и не столь необходимым.

Современное развитие гостиничного бизнеса привело к соотношению 60 к 40, где 60% всех клиентов обслуживают большие отели, а на 40% отводится на небольшие мини-отели.

Большой плюс этой ситуации, то что крупный и мелкий гостиничный бизнес не испытывает конкуренции между собой, да и соперничество проходит, как говорится в народе, «в одной весовой категории».

Рынок мини-отелей в нашей стране получил развитие без какого-то указа и постановления «сверху» В период развала и передела собственности, доставшейся от СССР, при полной нестабильности, как политической, так и экономической, данный бизнес развивался сам по себе, как говорится, «варился в собственном соку». «Ижора» и «Галакт» появились в 1990 году, и только в 1993-м мир увидел «Матисов Домик». Но к 1996 году уже полнофункционально работало около 40 мини-отелей. Большой наплыв постояльцев и катастрофическая нехватка свободных номеров только «подогревала» рынок данного вида услуг практически до 1999 года, и колоссальный прогресс в сфере этого бизнеса приходится на 2002-2003 года, когда первостепенным фактором стала недвижимость.

Но всё же, результаты указывают на то, что Санкт-Петербург обогнал столицу, и стал бесспорным лидером по общему количеству небольших отелей в нашей стране (около 500 против 100 московских). Да и владельцы небольших гостиниц, безусловно уверены в том, что их качество сравнительно не хуже, чем у французов, считающих себя эталоном в сфере гостиничного бизнеса.

Рынок-призрак

Если мы уже взялись за оценку общего рынка мини-отелей, то нужно ввести определение и разобраться с классификацией в данной сфере бизнеса. До настоящего дня в нашей стране не существует чёткого нормативного документа, в котором отражалась бы суть направленности и понятия «малая гостиница» и какие-либо группы и их классы. И далее при урегулировании жизнедеятельности этого направления, постоянно возникали и возникают глобальные проблемы, так как вертикаль власти постоянно пытается «причесать под одну гребёнку» малый и крупный гостиничный бизнес.

Комментарий Федерального агентства по туризму, немного пролил свет на данную ситуацию, в котором сообщается, что малая гостиница – это отель с общим количеством номеров, не более 50-и. В настоящее время, владельцы гостиничного бизнеса подвели черту под собственной классификацией.

• 1. Параметры занимаемого под гостиницу помещения:
  • мини-отели (до 12-15 номеров в нежилом фонде);
  • мини-отели квартирного типа (от 7 до 15 номеров в жилом фонде);
  • малые гостиницы в отдельных зданиях (50 номеров и выше).
• 2. Уровень предоставляемых гостиничным бизнесом услуг:
  • хостелы;
  • демократичные;
  • аппарт-отели;
  • домашние отели;
  • отели бизнес и эконом-класса.

Давайте немного затронем вопрос о аппарт-отелях. Им присущ авторский дизайн, довольно элитное расположение, и эксклюзивные услуги данного направления бизнеса. Наличие номеров «Люкс», которые на порядок превосходят большинство гостиниц с 5-ю звёздами. И со «звездностью» гостиниц происходит путаница и большая неразбериха.

В ГОСТах нет различия между малыми и крупными гостиницами, да и аттестацию с большим трудом проходят четырёх- и пятизвёздочные отели с большим опытом бизнеса, что тогда говорить о предприятиях, появившихся совсем недавно.

К примеру, если даже собственник небольшой гостиницы на 10-15 номеров установит унитазы с золотой инкрустацией и развесит в холле картины из Лувра, поднимет уровень комфорта до очень высокого уровня, его предприятию всё равно не получить даже 4-х звёзд, так как в его здании нет салона парикмахерской и только один лифт.

Совсем недавно планку оценки понизили, и большинство мини-отелей свои 3 или 4-е звезды всё же получили. Хотя, то количество звёзд, которое значится в рекламном буклете – это больше оценка качества своих собственных услуг инвесторов, чем сертификации государственных органов.

Так в чём преимущество мини-отелей? В том, что гость сможет выбрать себе номер, не только учитывая его стоимость, месторасположение и сравнительное наличие услуг, но и ориентируясь по своим пристрастиям и вкусу. В мини-отелях подобного класса каждый номер оформлен индивидуально, что крайне нравится творческим людям соответственных профессий. Да и практически все владельцы бизнеса мини-гостиниц, находясь на этапе самовыражения, относятся как к собственному детищу.

Создавая теплую атмосферу уюта, которую буквально сложно купить за большие деньги в сетевых и крупных гостиницах, к постояльцам относятся как к своим близким и собственным гостям, преподнося лучшие условия и дополнительные качественные услуги.

Погостили, и хватит

Основной проблемой и «головной болью» в сфере гостиничного бизнеса является сама недвижимость. Более всего гостиницы располагаются в перестроенных квартирах и «коммуналках» старых жилых домов.

Чтобы сделать официальное переоформление, нужно всю данную постройку перевести в нежилой фонд, и как Вы уже догадываетесь, очень сложно и далеко не просто. Многим предпринимателям это оказывается просто не под силу. Глобальные затраты и оформление соответственных документов занимает чуть больше года, да ещё и налоги на имущество и на землю.

Согласно статистике, 60-70% всех отелей числятся в жилом фонде, с оформлением на физических лиц. Их рабочая деятельность заключается в посуточной сдаче помещения в аренду по условиям договора. Отсутствуют проблемы с налоговой инспекцией, хотя такую работу в основе и не назовёшь «гостиничным бизнесом», не говоря уже о получении «звёздности».

Следующей большой проблемой, которую можно было бы выделить с советских времён, — это санитарные и пожарные нормы, ГОСТы и СНиПы, которые уже относительно современного этапа не имеют никакого отношения. Поэтому в Северной столице порядка около 15% мини-отелей незарегистрированные и работают на нелегальной основе. Да и предприниматели особенно не собираются организовывать своё дело согласно старым нормам и предписаниям.

Поэтому учитывая все вышеперечисленное, да и все недочёты, точное количество мини-отелей по статистике не смогут назвать ни чиновники, ни участники данной сферы бизнеса.

Как исправить ситуацию на рынке гостиничных услуг?

Изменить и дополнить старые правила и соответственно вновь разработать городские стандарты, и необходимо сравнительно упростить процедуру перехода здания или строения в нежилой фонд. Ещё неплохим шагом бы являлась помощь и внимание гостиничному бизнесу со стороны государства, а так же привлечение нового числа инвесторов.

Сам процесс создания

Попытаемся с Вами рассмотреть процесс создания небольшого бизнеса, на примере мини-отеля на 10 номеров.

Первоначально всё начинается с выбора соответствующего помещения, и лучше всего под эту ремарку подходят коммунальные квартиры на втором этаже в фасадных домах.

Выбор место расположения – это историческая часть города, с наличием подобающей инфраструктуры, непосредственная близость к магазинам, кафе и ресторанам. Общая площадь предприятия, учитывая административные помещения, коридоры, кухни и номера, допустима не менее 300-350 квадратных метров. Большой минус, что подобные квартиры тяжеловато найти, и самое сложное – это расселение жильцов. Порядка 24 миллиона рублей понадобится за квадратный метр такого помещения.

Далее следует этап реконструкции и перепланировки в строительства Вашего бизнеса. Хотелось бы Вас морально приготовить к последующей материальной трате, которая выльется буквально в половине той сумме, что вы потратили на первоначальном этапе.

После окончании планировки необходимо заключение договоров с соответственными надзорными органами (энергетики, пожарные, водоканал и санэпидстанция). По завершении этих невозможно скучных дел, появляется творческий этап – разработка дизайна интерьера Вашей гостиницы.

И самое важное в этом деле – стремление к уюту и комфорту, а не откат к прошлым коммуналкам. Приобретение оборудования (предметы интерьера, мебель, сантехника и бытовая аппаратура) заставит потратиться порядка 6-7 миллионов рублей. Приступая к ценоопределению, следует хорошо изучить рынок спроса Вашего города и предложения конкурентов.

При кастинге гостиничного персонала следует уделить особое внимание последующему железному порядку и постоянному обучению. Кадровый состав мини-отеля на 10 номеров будет следующим:

• управляющий;
• старший администратор;
• 3-4 администратора;
• главный бухгалтер;
• начальник отдела бронирования;
• 2-3 горничных.

Желательно знание английского языка для персонала, но для администратора – обязательное условие для работы. Практически, многие должности при желании можно и совмещать.

Во всем же остальном можно придерживаться общечеловеческого здравого смысла. Но завтрак и очень чистое бельё должно быть обязательным! Так же можно предоставлять и следующие услуги, как сауна, спортивный и тренажёрный залы, прокат автомобилей, заключив соглашения и договора с их владельцами.

Самый важный аспект в работе гостиничного бизнеса и всей сферы в целом – это появление постоянных клиентов, и над этим вопросом придётся потрудиться, и даже не один год. Зачастую в этом смогут помочь турфирмы, за посредничество которых придется отчислять 10-20% от оборота.

Так же немаловажным фактором продвижения на рынке гостиничного бизнеса является реклама, интернет и глянцевые журналы – основные средства привлечения всё новых и новых клиентов.

Мини-отель – это замечательный вариант бизнеса, в который следует вкладывать как финансовые потоки, так и собственные силы и даже «частичку души».

Источник

Мини-отель: бизнес-план. Сколько стоит открытие мини-отеля: расчет затрат и необходимое оборудование

Гостиничный бизнес относится не только к разряду самых конкурентных видов предпринимательской деятельности. Он привлекает к себе весьма пристальное внимание и крупных всевозможных корпораций, и мелких бизнесменов, и даже пенсионеров. Да, не удивляйтесь. Бабушки, стоящие на вокзалах крупных городов и предлагающие приезжим комнаты и квартиры – это тоже своего рода бизнес-вумен, правда, работающие по серой схеме.

Но не будем затрагивать незаконные стороны гостиничного бизнеса, а поговорим о том, как сегодня заработать на открытии собственного отеля. Правда, сразу нужно оговориться: не имея солидного стартового капитала, нечего и думать о том, чтобы влиться в славные ряды владельцев частных гостиниц.

Впрочем, расходы можно несколько уменьшить, если не замахиваться на создание огромного комплекса, а открыть, кстати, пользующийся чрезвычайной популярность сегодня, мини-отель. Бизнес-план, составленный с умом, тщательный анализ рынка и некоторая (правда, тоже немалая) сумма в долларовом эквиваленте послужат залогом успеха затеянного предприятия.

Определение

Итак, что же это такое? Что означает это понятие? Гостиница, которая рассчитана на 5-50 номеров, и есть мини-отель. Правда, в каждой стране походят к этому определению по-разному. Скажем, у нас так и нет вразумительного ответа на то, какую же гостиницу можно подвести под понятие мини-отель.

Потому как ранее законодательные органы России никак не регулировали их деятельность. Сегодня же, ввиду бурного развитиягостиничного бизнеса, этот пробел по возможности устраняется, более того, государство даже готово давать льготные кредиты предпринимателям, решившим открыть мини-отель.

Бизнес-план, составляемый будущим владельцем, кстати, непременно должен учитывать это, потому как затраты на создание гостиничного дела исчисляются даже не десятками, а сотнями тысяч долларов. Однако конечная стоимость проекта зависит от выбранного пути развития. Ведь львиную долю финансов съест само помещение под отель, которое можно купить, арендовать или даже построить.

Мини-отель: бизнес-план

Разрабатывая этот документ, необходимо четко описать будущий статус планируемого объекта, его фирменный стиль, отразить структуру данного предприятия, провести тщательный анализ вложений, описать маркетинговую политику. Также нужно старательно продумать финансовую составляющую, которая включает в себя затраты на создание бизнеса и расходы на его содержание.

Вот и давайте обсудим все эти моменты подробнее.

Стройка

В соответствии с требованиями, которые предъявляет ГОСТ к мини-отелям, такое заведение должно размещаться либо вообще в отдельном здании, либо в помещении, имеющем собственный вход. Вполне понятно, что самым привлекательным можно считать строительство собственной здания.

Существующие сегодня проекты мини-гостиницы столь разнообразны, что выбрать соответствующий собственным вкусам и планам не составит труда. Но! Приведем некоторые цифры. Так, строительство мини-отеля на пятьдесят номеров в столице обойдется (причем это среднее значение) в пять миллионов долларов! Впечатляет?

В крупных российских городах сумма уменьшится до значения в пару миллионов, в регионах можно ограничиться и пятьюстами тысячами. Конечно, при наличии соответствующих инвесторов проблем никаких не возникнет, однако, кроме самих затрат, строительство в нашей стране сопряжено с такими бюрократическими проволочками и бумажной волокитой, что все документы на землю под отель можно будет получить только через год.

Аренда

Неплохой вариант, имеющий, правда, свои недостатки. Во-первых, в любом случае помещение придется подвергать тотальной перестройке, на что согласится далеко не каждый арендодатель. Во-вторых, увидев, что гостиничный бизнес приносит доход, последний непременно начнет увеличивать арендную плату. И владельцу придется платить. Или лишиться гостиницы, на которую затрачено столько денег и трудов.

Приобретение в собственность

Лучший вариант – покупка собственного помещения. Так, предприниматели часто покупают коммунальные квартиры, переводят их в нежилой фонд, приводят в порядок и оборудуют номера. Стоимость такой квартиры зависит – опять же – от города, где она расположена, и площади, поэтому точно озвучить ее невозможно.

Что же касается покупки оборудования, мебели, ремонта, монтажа сантехники, электропроводки и прочих коммуникаций, то обойдется это от двухсот до пятисот у. е. (из расчета на 1 кв. м). Ниже – пару слов о том, как и чем должно быть оборудовано помещение под мини-отель. Бизнес-план его непременно должен содержать в себе конечные расчеты стоимости этой составляющей.

Требования

Итак, помещение мини-гостиницы должно быть обеспечено:

• постоянным электроснабжением;
• постоянным холодным и горячим водоснабжением;
• вентиляцией;
• телевизионным вещанием (в номерах или же в холле);
• телефонной связью.

Кроме того, в нем необходимо поддерживать минимальный температурный режим – не менее восемнадцати с половиной градусов. Допускается наличие общего санузла (на десять человек), но не менее двух на один этаж и одной душевой (также на десять постояльцев). Причем не имеет значения, какое это заведение: полноценная гостиница с отдельными комнатами для проживания, или мини-отель-хостел, где постояльцам предлагается только койко-место.

Оборудование

Существуют и минимальные требования к оснащению номеров. Так, в каждом должен быть стул, стол, естественно, кровать, тумба, плательный шкаф. Из инвентаря необходимо наличие светильника на потолке, бра или настольной лампы, коврового покрытия или прикроватного коврика, зеркала. Также обязательными являются постельные принадлежности, полотенца, занавески на окнах, дверной замок.

Документы

С недавнего времени гостиничный бизнес не подлежит лицензированию. Правда, только при условии, если в отеле не реализуют спиртные напитки. Если же такая услуга имеет место, то необходимо будет наличие лицензии на их продажу.

Поэтому для открытия мини-отеля достаточно зарегистрировать ИП либо ООО, причем работать можно будет по упрощенной системе налогообложения. Правда, с пожарной инспекцией и Роспотребнадзором в любом случае придется пообщаться и получить от них соответствующие разрешения. Чтобы с этими организациями на подготовительном этапе и в процессе работы не возникало проблем, необходимо наличие:

• противопожарного оборудования и инвентаря;
• чистой питьевой воды;
• постоянной уборки помещений, полотенец, постельного белья;
• обработки инвентаря для уборки;
• надлежащего содержания территории, прилегающей к гостинице;
• утилизации отходов;
• защиты от грызунов, тараканов и пр.

Если все эти требования будут выполнены, то контролирующие органы без лишних вопросов выдадут владельцу разрешительные документы.

Персонал

Управление мини-отелем владелец может, конечно, взять на себя. Но вот без обслуживающего персонала никак не обойтись, ибо гостиница должна работать круглосуточно. Кроме того, также существуют специальные нормы и требования, предъявляемые к персоналу подобного рода заведений.

Так как служащие отеля имеют доступ в номера, где живут постояльцы и хранят личные вещи, деньги, ценности (хотя для двух последних лучше предоставлять сейф на ресепшн), то набирать в штат непроверенных людей ни в коем случае не рекомендуется.

Что касается количества работников, то приведем расчеты для мини-отеля, в котором функционирует 10 номеров. Понадобятся два администратора, работающие посменно, две горничные и охранник. Что касается остальных сотрудников, то их нанимают по мере надобности.

Так, к примеру, если в мини-отеле функционирует бар, то понадобятся бармен и повар. Однако, как правило, в маленьких гостиницах на десять номеров такие услуги не предоставляются. Гораздо проще оборудовать небольшую (но в соответствии с требованиями СЭС) общую кухню.

Текущие расходы

На обеспечение работы мини-отеля уходит до половины доходов. Но при правильном управлении и грамотном подходе к делу их можно сократить до тридцати процентов.

Куда же тратятся деньги? Во-первых, коммуналка и заработная плата работникам. Приведем некоторые цифры. Оплата труда (значение, опять же, среднее) персонала:

• администратор – 350 долларов;
• горничная — от 200 долларов;
• охранник – около 300 долларов;
• бармен – от 200 до 400 долларов;
• повар – около 400 долларов.

Также придется тратить деньги на оплату услуг приходящего обслуживающего персонала: электриков, сантехников, телефонистов и др. Понадобится делать и текущий ремонт, а также обновлять постельные принадлежности, мебель, закупать моющие и чистящие средства и другие атрибуты номерного фонда.

Где искать клиентов?

Это главная проблема гостиничного бизнеса. Ведь основные клиенты – люди, которые приезжают из других городов. Поэтому основной способ рекламы – это сайт мини-отеля. На нем можно разместить фото своей гостиницы, обязательно указать стоимость проживания.

Сотрудничество с туроператорами и интернет-ресурсами бронирования номеров – еще один способ привлечь клиентуру. И – конечно же – постоянное развитие и улучшение сервиса начнут способствовать тому, что в мини-отель будут возвращаться уже воспользовавшиеся его услугами постояльцы или рассказывать о нем своим родным и знакомым.

Сколько стоит открыть мини-отель?

Напоследок приведем пример необходимых затрат на открытие небольшой – на десять номеров – гостиницы.

• Приобретение недвижимости – от 300 до 400 тысяч долларов.
• Оформление ИП (ООО) и разрешительной документации (перевод в нежилой фонд, бумаги от СЭС, БТИ, пожарной инспекции) – 5 тысяч долларов.
• Ремонт и адаптация к гостиничным нормативам – от 50 до 100 тысяч долларов.
• Покупка оборудования и принадлежностей номерного фонда – от 35 тысяч долларов.

Итого минимальная сумма составит около 400 тысяч долларов. Окупится она полностью в течение трех-четырех лет. А затем бизнес начнет приносить стабильный и хороший доход. Настолько хороший, что можно будет подумать о том, чтобы открыть собственную сеть мини-отелей. А почему бы и нет? Опыт-то уже имеется.

Источник