Налог при продаже дома построенного своими руками

НДФЛ с продажи построенного дома

Добрый день!
Построил дом в 2018 году, оформил на жену. В 2019 решили продать. Затраты на дом составили около 2,5 млн рублей, продаем где-то за 3 млн руб. В статьях пишут, что я могу уменьшить базу по НДФЛ на сумму затрат — правда ли это? Ссылок ни на какие пункты законодательства статьи не содержат. В налоговой тоже, вроде говорят, что так можно, сам не ходил, со слов других людей.

У меня в свою очередь в связи с этой ситуацией следующие вопросы:
1) Если да, можно так подтверждать, подойдут ли простые товарные чеки, выписанные на стройматериалы от ИП, без кассовых чеков (насколько помню, онлайн-кассы только в прошлом году стали обязательны)?

2) Если да, можно подтверждать, то в связи с какими пунктами законодательства?

3) Если да, можно подтверждать, то согласитесь странно) Это же по сути предпринимательская деятельность на каком-то особом спецрежиме после УСН и ЕНВД :)?

4) Если нет, нельзя, могу ли я использовать право вычета НДФЛ 2 млн руб, для уменьшения налогооблагаемой базы? Т.е. жена уже использовала, а я ей отдаю право своего вычета, в связи с тем, что у нее возникает доход облагаемый НДФЛ. Опять же нужен ответ по п. 1, по способу подтверждения, обойдемся ли мы обычными товарными чеками без онлайн?

Ответ на вопрос №1 об уменьшении базы по НДФЛ при продаже жилой недвижимости

Согласно положениям ст. 220 НК РФ, физическое лицо при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них, которые находились в собственности менее пяти лет (в отдельных случаях — менее трех лет), имеет право:
— на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.
— вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, можно уменьшить сумму доходов от продажи указанной недвижимости на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Письмо МФ РФ от 16.07.2019 N 03-04-05/52682

Для целей уменьшения базы по НДФЛ дохода от продажи жилого дома, право собственности на указанный жилой дом, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него.
Письмо МФ РФ от 29.03.2017 N 03-04-05/18293

С уважением, А. Грешкина

Ответ на вопрос №2 о подтверждающих расходы документах

Согласно пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ, в фактические расходы на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
— расходы на разработку проектной и сметной документации;
— расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
— расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
— расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
— расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;

В Письме МФ РФ от 15.03.2019 N 03-04-05/17019, сказано:
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким образом, при строительстве жилого дома собственными силами без привлечения подрядчиков, в налоговую инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ представляются документы, подтверждающие произведенные расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Кассационное Определение ВС РФ от 27.04.2017 N 86-КГ17-1
Письмо ФНС РФ от 29.06.2017 N СА-4-7/12540@ (п. 5)

Источник

Как законно продать дом, который построил сам?

– Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

• договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
• паспорта покупателей и продавцов;
• нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
• нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
• госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Построить дом, продать и заработать. Налоговая это не афиширует, но в каком случае можно не платить 13% со всего дохода?

Добрый день, уважаемые гости и подписчики моего канала!

У нас в стране все без исключения доходы облагают налогом, с зарплаты — налог, купил-продал авто и если заработал, то будь добр заплати в казну, то же самое и с недвижимостью. Правда если эти объекты находятся в собственности до наступления минимального срока владения. Если более него, то конечно же налоги платить не нужно.

И, коль статья о недвижимости, то минимальные сроки владения ею составляют 5 лет по истечению которых, можете продать ее и наварить хоть 10 млн. руб., налог платить не нужно.

Итак, у меня есть друг детства, которому участок и ветхий домик давным давно достались по наследству за 130 км от места его работы и стояли пустовали, пока в этом месте не начала образовываться инфраструктура. Нет, знакомый не претендовал на переезд в то место, участок просто был заброшен и 20 лет назад стоил копейки. И только сейчас, на эти заброшенные участки начал появляться спрос.

Конечно, можно продать участок. Но, можно еще и заработать, построив на нем дом и тогда продать дом, так товарищ и поступил.

Как вы знаете, можно построить дом, но не регистрировать, а продать его как участок будто бы без дома. Но, тогда в ипотеку такую недвижимость никто не купит, да и рискованно покупать НЕзарегистрированный дом, попробуй еще его потом поставить на учет. Именно поэтому, если продавать дом, то лучше регистрировать сразу. Но, если это сделать, то возникает обязанность по уплате налога после продажи и нужно ждать 5 лет, чтобы с дохода не платить налог.

Существует хорошее решение существенно уменьшить налог и заплатить 13% не со всего дохода. Этот вариант не афишируется, но такое гарантировано возможно. Когда вы продаете объект недвижимости, то к нему прилагаются и участок, и какие-либо старые строения, имеющие кадастровый номер.

В обычном договоре купли-продажи эти объекты не имеют ценности, так как вы продаете дом, стандартная фраза по договору купли-продажи так и звучит:

Источник

Построил дом и продал какой налог

Какие налоги нужно уплатить при продаже дома

Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).

Как сделать так, чтобы не платить налоги с продажи дома

Если у Вас объекты проданы в сумме за 2 500 000 рублей, но, допустим, в договоре отдельно прописано, что участок продается за 1 000 000 рублей, а дом за 1 500 000 рублей, и при этом участок Вы покупали за 1 000 000, а дом построили за 1 000 000 рублей, то можно сделать так:

Как законно продать дом, который построил сам

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

13% как законно минимизировать налог при продаже дома

Построил дом, материалами например могу доказать только 500 т.р.. Остальное платится чуркам например в черную. Дом после постройки продаю опять таки например за 2 млн. Получается доход у меня с продажи 2млн-500 т.р. = 1500 т.р. С этого дохода по закону я должен нашему клевому государству с каких то отдать 13% от 1500 т.р. = 195 т.р как с куста для нашего чинуши. Ну никак не охота этого делать.

Налог с продажи дома

• Если недостроенный дом не признан жилым, то размер налога зависит от стоимости продажи – на проданное за 700 000 рублей имущество назначается вычет в размере 250 000, с оставшейся суммы 450 000 взимается 13% налога т.е. 58 500 рублей.
• Если имущество находилось во владении более трех лет, налог будет равен 0%.
• Признанный жилым объектом дом имеет налоговый вычет 1000000 рублей. При сумме продажи от одного миллиона рублей вычет отнимается из общей суммы и на остаток рассчитывается налог в размере 13%.

Налог с продажи дома с земельным участком

Ставка налога, взимаемого с физических лиц за полученный ими доход, равна 13%. В том числе и на денежные средства, вырученные продавцом за продажу находящихся в его собственности объектов недвижимости. Т. е. законом полученная денежная масса рассматривается как прибыль.

Условия продажи жилого дома с земельным участком под ним и порядок уплаты налога по данной сделке

1. Физические лица, ранее пользовавшиеся налоговым вычетом. Если гражданин РФ, продающий находящуюся у него в собственности недвижимость, уже когда-то пользовался правом имущественного вычета, то он обязан уплатить в казну пошлину в размере 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
2. Физические лица, не желающие пользоваться правом налогового вычета. Если гражданин РФ продаёт земельный участок с домом впервые в своей жизни, но при этом не пользуется своим законным правом вычета, то он также обязан уплатить государству пошлину в размере 13% от размера сделки.
3. Индивидуальные предприниматели. ИП, совершающие различные сделки с земельными участками, обязаны платить в государственный бюджет налоги в том же размере, что и физические лица.
4. Юридические лица. Различные предприятия, уставом которых предусмотрена возможность совершения сделок с земельными активами, уплачивают с каждой сделки налог в установленном порядке.

Сумма, с которой платится налог во время продажи дома

Вычет – это уменьшение налоговой базы на определенную фиксированную сумму. На данный момент она составляет 1 млн рублей. Это ответ на опрос, какая сумма не облагается налогом при продаже. Плательщик может воспользоваться вычетом вне зависимости того, сколько стоит недвижимость

Как при продаже дома не платить налог

Добрый вечер, Измаил! Вы, фактически, заключаете две сделки: продажа участка и продажа дома. Первая сделка налогом не облагается, т.к. участком Вы владеете давно. Продажа дома подлежит налогообложению, т.к. дом новый (Если цена на дом до 1 млн. — налог платить не нужно). Из этого можно сделать вывод, что землю нужно продать дороже, а дом — дешевле. Например, дом продаете за 1 млн, а участок — за 5 млн. руб. В таком случае, налог платить не нужно.

Построил дом и продал нужно ли платить налог

В-третьих, в законодательстве отсутсвует такое понятия как единый объект недвижимости (земельный участок и дом) (при этом у вас два свидетельства о праве собственности, отдельно на земельный участок и дом), следовательно, право на вычет в размере 1 000 000 рублей применяется в отношении каждого объекта.

Купила земельный участок, через 1,5 года построила дом и теперь хочу продать за 1,5 млн. рублей. Буду ли я платить какой-нибудь налог после продажи дома? (налоговый вычет я получала при покупке квартиры)

Ответы юристов ( 1 )

Добрый день! При продаже имущества вы обязаны уплатить 13% от полученного дохода. То есть от цены, указанной в договоре купли-продажи вы можете вычесть: затраты на приобретение земельного участка (если у вас имеется платежный документ: расписка от покупателя, платежное поручение), финансовые документы, подтверждающие затраты на строительство дома. Если у вас таких документов нет, то вы можете воспользоваться льготой 1 млн. рублей, то есть от продажной цены отнимаете 1млн. рублей, а с остального уплачиваете 13%

Спасибо за ответ. Я думала льгота действующая на сегодняшний день составляет 2 млн. рублей.

2 млн. рублей — это вычет с приобретения. А на продажу

в размере доходов,
полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых
домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач,
садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном
имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее
минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества,
установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не
превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Members

1 сообщений

Здравствуйте! Родители построили дом и продали его в декабре 2014 года, сейчас нашли себе другой дом и хотят его купить. Скажите пожалуйста: надо ли платить налог с продажи дома, если они приобретут новый дом в течении месяца? Спасибо!

Редакторы сайтов УФНС России

29 сообщений

• Пол: Женщина

Здравствуйте! Родители построили дом и продали его в декабре 2014 года, сейчас нашли себе другой дом и хотят его купить. Скажите пожалуйста: надо ли платить налог с продажи дома, если они приобретут новый дом в течении месяца? Спасибо!

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, в случае продажи жилого дома, находившейся в собственности родителей менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей. Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем. Следует отметить, что данный имущественный налоговый вычет вправе использовать налогоплательщики, которые получают доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.

Если продажа и покупка дома (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на него) произведены в одном налоговом периоде (календарном году), то налогоплательщики вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Members

1 сообщений

Добрый день! Если мы продали квартиру и купили новую в том же году. Но я нахожусь в декретном отпуске. я же имею право воспользоваться налоговым вычетом на новую квартиру. пусть у меня нет дохода с заработной платы, но получается есть же доход в этом году (с продажи квартиры) — который, облагается налогом, и я должна его уплатить. то есть я могу сделать взаимозачет? Заранее благодарю за ответ

Редакторы сайтов УФНС России

29 сообщений

• Пол: Женщина

Добрый день! Если мы продали квартиру и купили новую в том же году. Но я нахожусь в декретном отпуске. я же имею право воспользоваться налоговым вычетом на новую квартиру. пусть у меня нет дохода с заработной платы, но получается есть же доход в этом году (с продажи квартиры) — который, облагается налогом, и я должна его уплатить. то есть я могу сделать взаимозачет? Заранее благодарю за ответ

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) (в редакции, действующей с 01.01.2016) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

При этом вместо использования права на получение такого имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов, в частности на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, в размере, не превышающем 2 000 000 рублей.

Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности (акта приема-передачи) на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде (календарном году), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир).

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Источник