Мини гостиница своими руками

Открываем собственный мини-отель

Если у Вас появилась интересная мысль – идея по поводу создания мини-отеля, то для её полного воплощения и реализации в жизнь необходимо настраиваться на боевой лад, потому что будет большое количество трудностей и сложностей. Да и финансовое вливание будет колоссальное, даже по современным меркам.

К примеру, в Санкт-Петербурге открытие мини-отеля обойдется порядка 40-45 миллиона рублей, очень много всевозможных согласований и разрешений, а уже после нескольких лет достаточного функционирования ожидать значительную прибыль.

Но, даже несмотря на разного рода трудностей с организацией данного бизнеса, количество гостиниц в Питере растёт, «как грибы после дождя». И само собой напрашивается вывод, — это довольно таки выгодное капиталовложение и прибыльный бизнес.

В развитых европейских странах, небольшие отели заняли своё крепкое место в гостиничной индустрии.

Подскажите яркий пример такого направления бизнеса? — спросите Вы.

Попробуйте посетить Францию. Довольно небольшие, но уютные гостиницы, с абсолютно неповторимой атмосферой пребывания, в которых постояльцы, за сравнительно небольшую, по европейским меркам плату, чувствуют себя очень желанными гостями.

В сравнении с громадными сетевыми отелями, где клиент чувствует себя очень малым винтиком в большом механизме движения, мини-отель выигрывает особенным внимание со стороны обслуживающего персонала. И уже прощается и отсутствие фитнес-центра, и игрового казино и даже плавательного бассейна, которое в поездках бывает и не столь необходимым.

Современное развитие гостиничного бизнеса привело к соотношению 60 к 40, где 60% всех клиентов обслуживают большие отели, а на 40% отводится на небольшие мини-отели.

Большой плюс этой ситуации, то что крупный и мелкий гостиничный бизнес не испытывает конкуренции между собой, да и соперничество проходит, как говорится в народе, «в одной весовой категории».

Рынок мини-отелей в нашей стране получил развитие без какого-то указа и постановления «сверху» В период развала и передела собственности, доставшейся от СССР, при полной нестабильности, как политической, так и экономической, данный бизнес развивался сам по себе, как говорится, «варился в собственном соку». «Ижора» и «Галакт» появились в 1990 году, и только в 1993-м мир увидел «Матисов Домик». Но к 1996 году уже полнофункционально работало около 40 мини-отелей. Большой наплыв постояльцев и катастрофическая нехватка свободных номеров только «подогревала» рынок данного вида услуг практически до 1999 года, и колоссальный прогресс в сфере этого бизнеса приходится на 2002-2003 года, когда первостепенным фактором стала недвижимость.

Но всё же, результаты указывают на то, что Санкт-Петербург обогнал столицу, и стал бесспорным лидером по общему количеству небольших отелей в нашей стране (около 500 против 100 московских). Да и владельцы небольших гостиниц, безусловно уверены в том, что их качество сравнительно не хуже, чем у французов, считающих себя эталоном в сфере гостиничного бизнеса.

Рынок-призрак

Если мы уже взялись за оценку общего рынка мини-отелей, то нужно ввести определение и разобраться с классификацией в данной сфере бизнеса. До настоящего дня в нашей стране не существует чёткого нормативного документа, в котором отражалась бы суть направленности и понятия «малая гостиница» и какие-либо группы и их классы. И далее при урегулировании жизнедеятельности этого направления, постоянно возникали и возникают глобальные проблемы, так как вертикаль власти постоянно пытается «причесать под одну гребёнку» малый и крупный гостиничный бизнес.

Комментарий Федерального агентства по туризму, немного пролил свет на данную ситуацию, в котором сообщается, что малая гостиница – это отель с общим количеством номеров, не более 50-и. В настоящее время, владельцы гостиничного бизнеса подвели черту под собственной классификацией.

• 1. Параметры занимаемого под гостиницу помещения:
  • мини-отели (до 12-15 номеров в нежилом фонде);
  • мини-отели квартирного типа (от 7 до 15 номеров в жилом фонде);
  • малые гостиницы в отдельных зданиях (50 номеров и выше).
• 2. Уровень предоставляемых гостиничным бизнесом услуг:
  • хостелы;
  • демократичные;
  • аппарт-отели;
  • домашние отели;
  • отели бизнес и эконом-класса.

Давайте немного затронем вопрос о аппарт-отелях. Им присущ авторский дизайн, довольно элитное расположение, и эксклюзивные услуги данного направления бизнеса. Наличие номеров «Люкс», которые на порядок превосходят большинство гостиниц с 5-ю звёздами. И со «звездностью» гостиниц происходит путаница и большая неразбериха.

В ГОСТах нет различия между малыми и крупными гостиницами, да и аттестацию с большим трудом проходят четырёх- и пятизвёздочные отели с большим опытом бизнеса, что тогда говорить о предприятиях, появившихся совсем недавно.

К примеру, если даже собственник небольшой гостиницы на 10-15 номеров установит унитазы с золотой инкрустацией и развесит в холле картины из Лувра, поднимет уровень комфорта до очень высокого уровня, его предприятию всё равно не получить даже 4-х звёзд, так как в его здании нет салона парикмахерской и только один лифт.

Совсем недавно планку оценки понизили, и большинство мини-отелей свои 3 или 4-е звезды всё же получили. Хотя, то количество звёзд, которое значится в рекламном буклете – это больше оценка качества своих собственных услуг инвесторов, чем сертификации государственных органов.

Так в чём преимущество мини-отелей? В том, что гость сможет выбрать себе номер, не только учитывая его стоимость, месторасположение и сравнительное наличие услуг, но и ориентируясь по своим пристрастиям и вкусу. В мини-отелях подобного класса каждый номер оформлен индивидуально, что крайне нравится творческим людям соответственных профессий. Да и практически все владельцы бизнеса мини-гостиниц, находясь на этапе самовыражения, относятся как к собственному детищу.

Создавая теплую атмосферу уюта, которую буквально сложно купить за большие деньги в сетевых и крупных гостиницах, к постояльцам относятся как к своим близким и собственным гостям, преподнося лучшие условия и дополнительные качественные услуги.

Погостили, и хватит

Основной проблемой и «головной болью» в сфере гостиничного бизнеса является сама недвижимость. Более всего гостиницы располагаются в перестроенных квартирах и «коммуналках» старых жилых домов.

Чтобы сделать официальное переоформление, нужно всю данную постройку перевести в нежилой фонд, и как Вы уже догадываетесь, очень сложно и далеко не просто. Многим предпринимателям это оказывается просто не под силу. Глобальные затраты и оформление соответственных документов занимает чуть больше года, да ещё и налоги на имущество и на землю.

Согласно статистике, 60-70% всех отелей числятся в жилом фонде, с оформлением на физических лиц. Их рабочая деятельность заключается в посуточной сдаче помещения в аренду по условиям договора. Отсутствуют проблемы с налоговой инспекцией, хотя такую работу в основе и не назовёшь «гостиничным бизнесом», не говоря уже о получении «звёздности».

Следующей большой проблемой, которую можно было бы выделить с советских времён, — это санитарные и пожарные нормы, ГОСТы и СНиПы, которые уже относительно современного этапа не имеют никакого отношения. Поэтому в Северной столице порядка около 15% мини-отелей незарегистрированные и работают на нелегальной основе. Да и предприниматели особенно не собираются организовывать своё дело согласно старым нормам и предписаниям.

Поэтому учитывая все вышеперечисленное, да и все недочёты, точное количество мини-отелей по статистике не смогут назвать ни чиновники, ни участники данной сферы бизнеса.

Как исправить ситуацию на рынке гостиничных услуг?

Изменить и дополнить старые правила и соответственно вновь разработать городские стандарты, и необходимо сравнительно упростить процедуру перехода здания или строения в нежилой фонд. Ещё неплохим шагом бы являлась помощь и внимание гостиничному бизнесу со стороны государства, а так же привлечение нового числа инвесторов.

Сам процесс создания

Попытаемся с Вами рассмотреть процесс создания небольшого бизнеса, на примере мини-отеля на 10 номеров.

Первоначально всё начинается с выбора соответствующего помещения, и лучше всего под эту ремарку подходят коммунальные квартиры на втором этаже в фасадных домах.

Выбор место расположения – это историческая часть города, с наличием подобающей инфраструктуры, непосредственная близость к магазинам, кафе и ресторанам. Общая площадь предприятия, учитывая административные помещения, коридоры, кухни и номера, допустима не менее 300-350 квадратных метров. Большой минус, что подобные квартиры тяжеловато найти, и самое сложное – это расселение жильцов. Порядка 24 миллиона рублей понадобится за квадратный метр такого помещения.

Далее следует этап реконструкции и перепланировки в строительства Вашего бизнеса. Хотелось бы Вас морально приготовить к последующей материальной трате, которая выльется буквально в половине той сумме, что вы потратили на первоначальном этапе.

После окончании планировки необходимо заключение договоров с соответственными надзорными органами (энергетики, пожарные, водоканал и санэпидстанция). По завершении этих невозможно скучных дел, появляется творческий этап – разработка дизайна интерьера Вашей гостиницы.

И самое важное в этом деле – стремление к уюту и комфорту, а не откат к прошлым коммуналкам. Приобретение оборудования (предметы интерьера, мебель, сантехника и бытовая аппаратура) заставит потратиться порядка 6-7 миллионов рублей. Приступая к ценоопределению, следует хорошо изучить рынок спроса Вашего города и предложения конкурентов.

При кастинге гостиничного персонала следует уделить особое внимание последующему железному порядку и постоянному обучению. Кадровый состав мини-отеля на 10 номеров будет следующим:

• управляющий;
• старший администратор;
• 3-4 администратора;
• главный бухгалтер;
• начальник отдела бронирования;
• 2-3 горничных.

Желательно знание английского языка для персонала, но для администратора – обязательное условие для работы. Практически, многие должности при желании можно и совмещать.

Во всем же остальном можно придерживаться общечеловеческого здравого смысла. Но завтрак и очень чистое бельё должно быть обязательным! Так же можно предоставлять и следующие услуги, как сауна, спортивный и тренажёрный залы, прокат автомобилей, заключив соглашения и договора с их владельцами.

Самый важный аспект в работе гостиничного бизнеса и всей сферы в целом – это появление постоянных клиентов, и над этим вопросом придётся потрудиться, и даже не один год. Зачастую в этом смогут помочь турфирмы, за посредничество которых придется отчислять 10-20% от оборота.

Так же немаловажным фактором продвижения на рынке гостиничного бизнеса является реклама, интернет и глянцевые журналы – основные средства привлечения всё новых и новых клиентов.

Мини-отель – это замечательный вариант бизнеса, в который следует вкладывать как финансовые потоки, так и собственные силы и даже «частичку души».

Источник

Мини-гостиница в частном доме

Собственная гостиница в доме – это дело, требующее особого терпения, труда и долгой, тщательной планировки каждой детали. Разработка проекта мини-гостиницы начинается, прежде всего, с выбора подходящего участка. На основе этой информации происходит точное определение всех моментов возведения будущей гостиницы. Особенности проектирования здания напрямую зависят от ряда некоторых характеристик, среди которых можно отдельно отметить следующие:

1. Ориентировочная вместительность мини-отеля, количество номеров в нём и их типы (одно- или двухместные, одно- или двухкомнатные).
2. На какие категории клиентов будет рассчитан отель (семейные пары, одиночки, туристы, бизнесмены и т.д.).
3. Каким образом будет осуществляться питание клиентов (закуски или полноценное трёхразовое). В том случае, если вы выберете второй вариант, то вам потребуется заранее подобрать помещение для приготовления пищи.
4. Какие услуги будут предоставляться клиентам гостиницы (например, СПА-отдых)
5. Какое инженерное оборудование будет использоваться для обеспечения гостиницы.

Проект мини-гостиницы в черте города

Вместимость мини-гостиницы

Вместимость небольшого отеля на начальном этапе можно определить только приблизительно, а более точные цифры появятся непосредственно во время разработки проекта здания. Вместимость зависит, прежде всего, от размера пятна здания, а также тех или иных планировок, осуществляемых на основе этого пятна.

В процессе проектирования архитектор должен решить все вопросы, связанные с местом расположения здания на участке. При этом следует учитывать удобство при входе или подъезду к территории гостиницы, разработку привлекательного внешнего вида конструкции, панорамный вид, открывающийся из окон отеля, его инженерное обеспечение.

На перовом этапе проектирования мини-гостиницы происходит максимально функциональное и эстетически привлекательное зонирование территории. Вполне возможно, что у вас появится желание обустроить рядом с гостиницей небольшой автопарк, бассейн и т.д., поэтому следует заранее отвести определённый участок под эти нужды.

Проект мини-гостиницы в горной природной зоне

В процессе разработки генплана проектировщик должен изготовить примерный эскиз здания, наполнив его первичным набором различных помещений. За счёт этих действий происходит создание так называемой принципиальной планировочной схемы первого этажа, от которой будут зависеть типы планировки остальных этажей здания.

На какие категории клиентов рассчитана гостиница в частном доме

Основной задачей при решении этого вопроса является определение необходимых категорий номеров. К примеру, для клиентов, приехавших на семинар, отлично подойдут однокомнатные номера, а для бизнесменов – двухкомнатные номера класса люкс. Кроме этого, вам нужно определиться с тем, какую площадь будут занимать эти номера.

Также следует подобрать перечень сантехнического оборудования для санузлов. По ходу работы архитектор сможет расставить приборы таким образом, чтобы они занимали минимум площади и при этом функционировали по максимуму.

Какое питание выбрать: закуски или полноценную систему

Если вы решили отдать предпочтение полноценной трёхразовой системе питания, то заранее определите место хранения сырья для приготовления продуктов (рыбы, мяса, овощей и т.д.). Для этого придется обустроить холодильные камеры и кладовые. Естественно, вам потребуется несколько дополнительных помещений, где и будет происходить непосредственно сам процесс приготовления пищи (мясо-рыбный, кондитерский, холодно-горячий цех и т.д.), а также вспомогательные и служебные помещения.

Пример планировки гостиницы, расположенной в частном доме

Если вы решили ограничиться только закусками, то с ролью помещений для круглосуточного хранения овощей могут прекрасно справиться простые холодильники. Количество технологических и бытовых помещений можно свести до минимума, достаточно моечной для посуды и непосредственно самой кухни. Если для приготовления блюд вы решите использовать только полуфабрикаты, то необходимость в кладовых отпадает (остальные помещения следует оставить).

Кафе в мини-гостинице: несколько столиков в небольшом помещении на первом этаже

Если же вам достаточно небольшого кафе, в котором будет происходить продажа напитков, холодных и горячих блюд, то единственное, что вам потребуется включить в планировку – служебное помещение рядом с мойкой и холодильником.

Сервис и услуги в мини-гостинице

На этажах должна быть устроена возможность приёма вещей в стирку, глажение и химчистку, а в вестибюле – услуги банковских и платёжных систем, телефонная связь, различные предложения из сферы оздоровительных процедур, отдыха и туризма. Рядом со зданием или в нём самом можно обустроить кабинеты для СПА-процедур, бассейн или сауну, теннисный корт и т.д.

Инженерное оборудование для небольшого отеля

Обязательным минимумом является наличие систем отопления, водоотведения и водоснабжения и электроснабжения. Кроме этого, современная комфортабельная мини-гостиница должна обладать системой кондиционирования, централизованного пылеудаления, компьютерного управления инженерным оборудованием, в некоторых случаях – лифтами.

Выбирая наиболее оптимальную систему вентиляции и кондиционирования, можно присмотреться к сплит-системе, которая является самым простым и удобным вариантом. Кроме этого, можно выбрать канальное или центральное кондиционирование. Обычно в конструкции «сплитов» для передачи холода или тепла используются тонкие трубопроводы хладагента, а при сбросе конденсата – тонкие трубки конденсатопровода, которые не нуждаются в слишком большом количестве свободного места в процессе установки системы.

В свою очередь, системы центрального и канального кондиционирования нуждаются в горизонтальных и вертикальных каналах для прохода воздуха, занимающих больше пространства.

Отдельно стоит упомянуть вопрос отопления здания. При небольших потребностях в тепле можно использовать дровяное, газовое или угольное отопление. Во время разработки проекта мини-гостиницы в жилых домах постарайтесь заранее определиться с тем, какой тип источника тепла для вас наиболее предпочтителен. К примеру, для газового котла следует отвести отдельное помещение, а дровяной или угольный рекомендуется обустроить вне здания, в связи с их высокими грязе- и пыле- генерирующими свойствами.

Проект мини-гостиницы

При создании любого проекта мини-гостиницы следует учитывать, что она предназначена не только для сдачи комнат в аренду, но и проживания самих хозяев. Основная задача в проектировании частных небольших отелей заключается в обеспечении качественной изоляции гостиничной и жилой части дома, чтобы гости и владельцы гостиницы не испытывали никаких неудобств во время проживания.

В идеале здание отеля должно быть трёхэтажным, чтобы под жилую часть были отведены 1 и 2 этажи, а для гостиничных номеров был ещё отведён и верхний этаж.

На первом этаже жилой части можно обустроить гардеробную, прихожую, санузлы общего пользования, котельную, гостиную, кухню-столовую и спальню. Гостиную и кухню-столовую можно отделить от коридора при помощи двустворчатой двери и стены. Удобным решением станет размещение на кухне входа в котельную, откуда можно попасть на террасу. При желании, дополнительный вход на террасу можно расположить и из самой кухни. На втором этаже традиционно размещаются санузлы общего пользования, спальни и кладовая.

На первом этаже гостиничной части располагают зону отдыха, санузел с душевой кабиной, общую кухню-столовую, гостевую комнату. Верхние этажи можно отвести под зоны отдыха, санузлы и душевые, гостевые комнаты (несколько из них – повышенной комфортности).

Такие проекты небольших гостиниц могут иметь, в среднем, от 10 до 15 комнат для гостей, с площадью от 10 до 20кв. м. Естественно, каждая комната должна быть оборудована собственным санузлом и душевой кабиной.

На этом видео можете посмотреть на пример проекта такой гостиницы на 10 номеров разного уровня комфорта

Источник